通海垦牧公司的主要财产就是围垦起来的土地，包括一至八个堤的路桥、堤面，共计十二万三千二百多亩。张謇在《垦牧乡志》中抒发豪情说：“藉各股东之力，以成建设一新世界雏型之志，以雪中国地方不能自治之耻，虽牛马于社会而不辞也。”在围垦的土地上搞自治是理想，种优质棉花为大生纱厂提供原料是现实需求，张謇将两者统一到垦牧乡的建制中，所以曾为之“以二十年心力，得其弟子江导岷率各执事绸缪惨淡，与海潮争区区二百方里之荒滩”。
有土地必须有人耕种。1902年5月10日《通海垦牧公司招佃章程》发布：“愿招爱重身家，能勤俭成业之人为佃，共享永远公平利益。”押金叫订守，也称为顶首，只有交了押金才能租到地。刚开垦的地尚未成熟，需盖草排咸排碱，海潮又不时冲破海堤，棉农收获不稳定，一开始租地人并不多。时崇明县每亩收顶首十元，垦牧公司为吸引佃户打六折，每亩收六元，就颇有优势了。老圩里想“成业”之人便纷纷来承佃。为识别承佃人良莠，承佃必须由当地有名望的人“担保”，出具“保书”后才签订“承佃据”。承佃据制作细致，标明承佃的地块、亩数、收顶首数额，并附“缴租细则”，如：小熟每亩缴一角五分大洋，大熟按现场议收数按佃六业四分成。确保租佃出去的每块田都对双方有益，这对佃农就很有吸引力。小熟种麦子和蚕豆，每亩收一角五分，只值一斤猪肉的钱，很便宜。为此，有些实力的佃户一家租种一窕，没实力的两家合种一窕，这些土地很快就成了香饽饽。公司的田二十亩一窕，两窕之间用河沟作为分界，每块地都标了号，摸到哪块就哪块，无须划分。为表示公允，公司把田分为一二三等，按照等级收款项。
种田须得住下来，这就要房子。公司统一给每户建草屋三间，俱是朝南屋，与东西窕一样平，隔河相望便是田邻，用水养鱼俱无后顾之忧，交四十元大洋即可入住。如一窕田由两户承佃，就在这窕里建六间草屋。有屋住不等于有埋人的地方，因为租佃地不得建坟。张謇遂在牧场堤东区划出一块“久长圩”作为佃户们的公共墓地，解决了佃户的一大难题，也使“使用权”的转让无后顾之忧。
为稳定地方治安，安置退伍兵也提上公司议事日程。1913年6月23日的张謇日记写道：“视一堤中东区及石堤板堤屯田，以退伍兵为之。”在屯田耕种的退伍兵不收顶首，仅收四分的田租。让其无负荷创业，并在播种季节由公司派出技术员给予指导。其中的优秀者，招收进公司当实业警察。
公司自1903年冬开始对外租田，至1908年底，承佃者共1302户，有6500余人在这些地里耕种，共收顶首13万多两。这笔钱当时可以建两个海复镇。
小熟收现金，大熟棉花与公司四六分成。1928、1929年，海复的共产党人领导了减租减息，把四六分成减到三点五与六点五分成，使佃农更有奔头了。公司为确切估产，培养有专职的评估人。评估人须有资质，先在公司的公田里练习，八九不离十了才出门估算。为使评估人不营私舞弊，外出评估一律不准在佃户家用饭，口渴了连芦穄、甜瓜也不能随便吃，而是统一由公司在上午十点送茶水、脆饼慰劳，下午四点又派独轮车接回。不可谓不严，又很人性化，但仍免不了多评和少评，职员邱云章在回忆录中说他曾因同情少估产量的事。
佃农初来乍到无家底，春天麦子、蚕豆尚未成熟，家无余粮便要挨饿。公司派人去宁波采购山芋干，以采购价卖给佃户，运费、人员开支、山芋干沿途损失都由公司承担，剩余的才加价卖给垦区外农民。这种区别对待安定了佃户的心，也吸引老圩里人来耕种。为将这种施粥式的善举落实到位，五、六、七堤土地开始承佃时便建了“积谷仓”，佃户称为“善仓”。善仓由公司出资储存50多石元麦（每石150斤），春荒季节借给佃农，麦收后归还时加一成利息，但实在困难者本利全免。
1902年霍乱肆虐，第一堤相继出现瘟疫。江知源急告张謇，张謇联系上海同德堂等名药房，采购了“雷允上蟾酥丸”等中成药，让公司贴出广告，免费“施救土夫及邻近乡人之病”，使垦区人平安过了瘟疫。
为使土地保值增值，垦牧公司原始股的面值标价300元，发行转让时，实际成交价达到400元至500元，使持股者增强信心。其中的增值部分是佃农辛勤耕作、改善土质换来的。
第一堤佃户张炎，1907年在公司承佃20亩地，1927年因遭天灾人祸卖掉土地使用权，其时土地已经成熟，价格上涨4倍，他以此还清债务后余230大洋，继而前往大丰盐垦公司租佃三等地100亩，除去交顶首与写地送掉的礼金外，尚有100元余款，成为中等收入的农户。
租地的收益激励更多富人想通过租佃得利，并千方百计通过关系去“写田”。公司领导层明白其中的利害，也曾一度把部分二堤的六元顶首提高到十五元，接到垦民诉求后怕引起群体事件又降下来。后规定每个职员可写二窕田，事实上与分堤经理关系好的也能写到三窕、四窕。这种人得到租田并不自己耕种，而是把地租出去做“二粮户”。“二粮户”不种地，把地租出去再得利，这一类人，在土改时也难以定性，只有实在无法之人才种“三租田”。种三租田者无权在田上砌房子，种的是“走脚田”，老死也不能埋入“久长圩”，种田抱临时思想，不想改良土壤，只想“刮地皮”，田越种越瘦，所谓“无恒产者无恒心”。垦牧公司控制写田规模，使耕者有其田，不使其掌控在游手好闲的人手里。但在实际操作中，这种写出去的田也不在少数，其时土地便成了商品，形成多种占有形式：有买地的土地所有权者。有向公司付顶首的原租户，有二粮户，有三租田者。这三项虽俱是土地使用权者，但权益和得利就明显不同。为逐利，作为土地所有权者的大股东提出分地，与张謇的垦牧自治分道扬镳，公司内部分歧严重，这也是1926年张謇逝世后垦牧公司渐趋衰败的原因之一。
张謇曾感慨：“这种事业，我如不做，恐怕没第二个人肯负此责任了。”