楼上住户的空置房漏水淹了楼下，业主、物业谁该赔？记者3日了解到，如东法院审理了这样一起案件。

李某和张某分别是某小区上下层的业主。2025年5月，张某发现家中房屋客厅顶部渗水，经物业查看，发现是楼上住户李某家中厨房水龙头打开导致的。此后，张某发现房屋石膏板吊顶裂缝、霉变等情况，于是将李某和物业公司诉至法院。

李某表示，户内的水表是由物业公司在水表间内进行控制，水表间的钥匙由物业公司持有，其没有私自或者擅自打开水表间的行为；其没有侵权的主观故意，造成张某财物受损并非自己的过错。

物业公司表示，张某家中受损是李某疏于管理房屋，忘记关闭家中水龙头导致，与物业公司无关。李某家中的水井房一直处于锁闭状态，水井房里标识清晰，物业已经履行了相应的服务义务。虽然水井房钥匙是物业管理，但锁是通用锁，开发商的装修人员、部分装修公司的装修人员、自来水公司的工作人员都是有钥匙的，并不是物业独有。

如东法院审理认为，李某作为房屋的所有权人，对房屋及其附属设施享有占有、使用、收益和处分的权利，同时也负有法定的管理和维护义务。李某在房屋暂无人居住的情况下，应通过关闭水龙头、定期检查等方式，防范可能引发的风险。结合李某房屋的用水量，李某与家人及装修公司工作人员曾于当日勘验房屋等事实，法院认为漏水事件是因李某等一行人勘验房屋后遗忘关闭水龙头，从而水龙头出水所导致。李某作为房屋所有人，在房屋空置的情况下，未关闭开启的水龙头，未定期检查发现水龙头出水的情况，应对张某因此造成的损失承担赔偿责任。

同时，法院认为，物业公司在长期提供物业服务过程中，理应知晓李某房屋处于未装修、未入住、长期空置状态，在水井房的钥匙由其控制的情况下，应就空置房屋的养护、维修、管理与李某进行充分协商沟通，并提示其采取合理措施预防漏水等事故的发生。物业公司未关注分阀已经实际被打开的现状，明显存在过失，故亦应对张某因此造成的损失承担相应责任。

综上，法院根据积水情况、双方过错程度等因素，判决李某、物业公司分别对张某的损失承担90%、10%的赔偿责任。

【法官说法】

房屋空置不等于责任“空置”

长期空置、未装修、未入住房屋的漏水事故，责任认定往往存在争议。从法律层面来说，房屋所有权人对自有房屋负有法定管理和安全保障义务。无论房屋是否自住、是否空置、是否装修，业主对室内水管、水龙头等屋内设施均负有管护责任。

房屋空置并不等于责任“空置”。业主在看房、短暂进屋、装修收尾离开时，均应及时关闭水源、电源，做好风险排查。同时，物业公司对小区公共设施及空置房屋负有相应物业服务义务。物业应当对长期空置房屋加强巡查，及时排查供水隐患，并主动向业主做好风险提示。

邻里相处，权责明晰。业主务必绷紧居家安全弦，空置房屋及时断水断电；物业公司落实常态化巡查职责，共同防范漏水事故，减少邻里矛盾，维护和谐居住环境。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。