“不回避、不硬堵，而是让业主当主角，用党建作纽带，使精细化管理成为常态。”昨天，来到海安高新区海安街道采访，街道副主任王文之告诉我们，物业信访矛盾综合治理，理的是“物”，暖的是“心”。当业主的每一个诉求都被看见、被回应、被解决，“信访”便自然化作了“信任”。

目前，高新区海安街道对10个无物业失管老旧小区进行精细化管理，已有8个小区服务费收取率达到90%以上；有规范化物业服务的小区整体收费水平显著提升，如意紫都小区物业费收缴率从11%跃升至99.32%，华新一品等其他大型居民小区物业费缴纳率均超90%。涉及物业服务的“12345”热线投诉量、来信来访量同比下降近20%。

破冰：业主当家选物业，信任从投票开始

2025年下半年，翰林苑小区成了信访的“常客”。业主们隔三差五就组团去反映问题：消控室人员配备不足，万一着火怎么办？电动车棚仅有灭火器，其他消防设施配备不足，服务质量达不到业主所交的每平方米2.2元物业费的标准。

新桥社区党总支书记徐福彬翻开工作台账：2024年至2025年，仅12345工单就39件，还不包括居民直接来社区哭诉、吵架的。“最难推进的是事项处置效率不高，业主反映的问题迟迟得不到妥善跟进落实。”

2025年夏天，海安高新区海安街道决定把翰林苑作为物业纠纷综合治理的“试验田”。社区没有自上而下“派”物业，而是干了三件事：全覆盖走访，网格员挨家挨户发《业主意见征询表》，收回来96条意见；全透明测评，召开业主大会对前物业进行满意度投票，综合评价未达预期标准；全过程参与，业主代表进入招标小组，和代理公司一起定标书。

“以前是物业公司‘端什么我们吃什么’，现在是我们‘点菜’。”业委会主任李曦回忆，标书里一条条列的都是业主的“痛点”：消控室必须持证上岗、快递点必须从负一楼搬上来、绿化要补植原品种四季红枫……综合评分前两名的物业进入“决赛圈”，由全体业主投票决定。

今年1月1日，南通盛和物业服务有限公司正式入驻。新物业团队进小区，没有放鞭炮，而是挨家挨户敲门：“您家阳台的窗户扣坏了？马上修。”“您觉得楼下快递架放哪个位置方便？”——这是标书里写明的“逐户沟通承诺”。

半年过去，成效看得见：干粉灭火器换成了水基型，还配了灭火毯和消防长钩；植树节期间，物业花8000元买回原品种红枫，业主代表全程参与选购种植；快递点从阴暗的负一楼搬到了一楼信报间，按楼栋配货架。

硬环境变化带来的是物业费缴纳率的随之走高。每年10月才是集中收费期，可到今年6月，主动缴费的业主已超过50%。“以前是催着都不交，现在是主动送上门。”

（记者点评）破冰的核心是“还权于民”——通过“全覆盖走访—全透明测评—全过程参与”三步走，让业主成为物业选聘的决策者、服务标准的制定者、整改效果的监督者。当群众从“信访人”变成“招标人”，信任便从投票那一刻开始重建。

攻坚：三方联动拔钉子，大型小区“换新颜”

如果说翰林苑是“换物业”，那华新一品就是“优物业、提风貌”。这个2011年建成的小区，16栋楼、1909户，是星海社区最大的小区。十余年风雨侵蚀，内部道路坑洼、地砖松动、雨天积水——“路况差、出行难、隐患多”等民生诉求多次通过信访途径反馈。

物业不是没修过，但每次都是“打补丁”：今天铺两块砖，明天补一勺沥青。业主不买账，物业也委屈：“要彻底翻新需要费用可不低，费用从哪儿出？”

僵局在党建引领的“三方联动”机制下被打破。社区党总支、业委会、物业公司坐到一张桌前，开了五次专项联席会议。物业公司最终咬牙拍板，出资近30万元，全面翻新。

钱有了，怎么修？物业提出“分段施工、错峰作业、保通优先、绿化复原”的方案，在小区全域公示。业委会全程监督施工质量，物业党小组现场管理安全围挡。2025年12月，15号、16号至20号楼之间的破损道路全线翻新，路面平整。

这背后是一套党建引领下的攻坚体系。华新一品作为全市物业综合治理试点，由街道牵头，组织星海社区、业委会和亿华物业人员，“社区+业委会+物业”三方联动成立5个工作组。以“白天电话预约+晚间入户沟通”的模式，“人”下沉至网格、至楼栋，每个小组成员有两重身份，既是“矛盾收集员”，记下哪家漏水、哪家对绿化有意见；又是“法治宣传员”，把物业合同条款、业主权利义务讲明白。每天一次的会商机制，让矛盾不过夜；每周一次的矛盾研判，让问题不积压。

星海社区党总支书记蔡晓磊说，物业建立了“一户一档一方案”——对拒不缴费或反复投诉的业主，不搞“一刀切”，而是由社区、业委会、物业组成“攻坚小分队”上门，听诉求、定方案。有的业主是因为屋顶渗漏未修，物业马上安排维修；有的业主是因为对公共收益有疑问，业委会当场公示账目。

（记者点评）：攻坚的利器是“三方联动”——社区党总支“吹哨”，业委会“牵线”，物业“干活”，加上党员下沉到网格、会商研判到每日、方案精准到每户，形成“发现—协商—解决—反馈”的闭环。早年建成小区不是“改不动”，而是看有没有“拔钉子”的决心和方法。

长效：精细治理绣花功，小事办到心坎上

换了物业、改了道路，会不会“一阵风”后反弹？闸东社区党总支书记程德玲说：“桃李名筑小区的实践告诉我们，长效之治，在于把一桩桩小事‘绣’出花来。”

这个2021年交付的小区，1274户，不算老，但“新小区的老问题”一个不少：电动车没地方停、没地方充电；污水管网三天两头返污，家里地漏冒臭水。

先说电动车。业主想建充电雨棚，但低层住户怕遮挡景观，有车族怕容量不够要排队，还有人担心占用消防通道——方案公示了三次，吵了三次。

2024年，保华领创物业服务集团有限公司入驻后，第一件事就是成立项目党支部。“党建引领不是挂块牌子，是得有人去跑断腿、磨破嘴。”支部党员带着其他成员，一层层爬楼、一户户敲门，手绘出低层业主的“观景敏感区”地图，又统计出电动车实际保有量。社区党总支则对接消防大队，把安全距离、通道预留的规范标准一条条搞清楚。

第四次联席会议，物业拿出了新方案，避开观景区、符合消防规范、预留扩建空间。社区和业委会以“娘家人”身份，点对点上门打消低层业主顾虑：“雨棚位置在您家窗户侧面，不影响视野，而且容量算过了，够用，以后人多还能加长。”2024至2025年，250米长的充电雨棚分两期建成，停车充电不再“抢车位”。

旺池社区中洋花苑小区不大，有4栋多层住宅楼104户，区位优越，行政中心、商业街环绕周围。小区交付20多年来一直没有物业公司，大门一度大敞开，社会车辆随便进出，矛盾纠纷不断出现。两年前，社区牵头探索小区自治管理，成立小区党支部、业委会，一名党员中心户和一名业委会成员负责一楼栋的日常管理。如今，有车业主刷卡进出大门，住宅楼下划了停车位，车辆依次规范停放，小区整洁有序。“群策群力，大家的事大家商量着办。”业委会主任於昌兰坦言，居民做文明市民的自觉性显著提高，居民满意率从不足50%提升到98.5%。

高新区海安街道以“业主自治+物业服务”双路径打造“海馨居”工作品牌，推动治理资源向基层下沉、服务力量向小区前移，一区一策推动老旧小区物业管理提升，收到居民送来的锦旗30余面。2025年，海安全市物业投诉总量下降26.3%。

（记者点评）：长效的密码是“精细绣花”，党支部扎根项目，让“红色引擎”驱动日常服务；集团资源下沉，让“小钱”解决“大问题”；跨部门协同攻坚，把“大家的事”变成“大家商量着办”。长效之治，没有“一阵风”，只有“钉钉子”。